太原在线-房产-个人住房贷款发展速度放缓进入平稳发展阶段

人民银行取消优惠、调高房贷利率

宏观调控紧缩国内个人住房贷款

4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书指出，目前国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期。

据悉，近年来，我国个人住房贷款呈现高速增长态势，2002～2004年，全国个人住房贷款余额分别达到：8258亿元、11779亿元、15922亿元。截至2005年2月底，全国个人住房贷款余额已达16508亿元，比年初增加522亿元，与去年同期增加526亿元相比，全国个人住房贷款余额2005年1～2月首次出现同比负增长。2005年前9个月，全国个人住房贷款余额仅比年初增加1869亿元，余额同比少增1152亿元。业务发展明显趋缓。截至2005年11月底，国内商业银行个人住房贷款余额达到18177亿元，仅比年初增加了2255亿元。

蓝皮书分析，国内个人住房贷款业务发展趋缓的主要原因在于：

第一，国家对房地产业加强了宏观调控。面对固定资产投资增速过快，部分行业低水平扩张，房价上涨较快，房地产行业已有过热苗头等问题，中央政府自2003年下半年直到现在，逐步实施了自1978年改革开放以来的第五次宏观调控。

从信贷政策看，2003年6月，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，开始对土地储备贷款、建安企业贷款、房地产开发企业贷款、个人住房贷款等房地产相关信贷业务全面收紧。人民银行于2004年10月上调了包括个人住房贷款在内的银行贷款利率，2005年3月宣布取消个人住房贷款优惠利率，并建议商业银行在部分区域提高借款人的购房首付款比例。此举直接导致个人住房贷款有效需求下降。

第二，投机性购房需求受到打压。特别是近年来长三角地区的房价快速走高，“全民炒房”势头逐渐出现，局部过热的情况非常明显。2005年3月以来，在中央政府一系列强硬宏观调控政策的压力下，投机性购房需求明显受到抑制。据中国人民银行公布的2005年第4季度城镇储户问卷调查结果显示，居民消费意愿和购房意愿明显回落。人民银行认为房地产宏观调控措施有效抑制了住房投机性需求是导致这一现象的主要原因。

第三，国内主要的商业银行加强了信贷控制。从总体看，国内主要的商业银行都配合中央政府的宏观调控，加强了内部控制措施，充分利用人民银行个人征信系统，较为有力地遏制了投资性购房行为的泛滥，从而在客观上流失了部分按揭资源。

另外，借款人提前还款情况较为普遍。由于人民银行短期内两次调高房贷利率，在无更高投资收益渠道的情况下，许多借款人选择提前还款。据某银行上海分行内部统计，2005年前9个月借款人提前还款额占超过总还款额的70%。在有效投放不足和提前还款加快的双重作用下，个人住房贷款增势明显放缓。

目前，个人住房贷款存在的主要问题是，非法融资冲动难以杜绝，根除假按揭尚无制度保障；国内个人住房贷款产品单一，缺乏多元化盈利模式；未对个人商业用房贷款进行充分研究，信贷风险隐患逐渐累积；政策执行存在偏差，监管机构应加强公平监管。