太原在线-房产-管理有道棋高一招淄博土地登记代理工作纪实

　　1998年，土地登记代理机构在山东省淄博市还是一个新生事物。许多人闹不清它是干什么的，知道一些皮毛的，也以为它是挂靠在土地局下边的事业单位。

　　然而，8年后的今天，变化翻天覆地。淄博市成为省内土地登记代理机构最多、管理最规范的地方，前来取经的兄弟省市一年就来好几拨。

　　从淄博市局，记者获得了这样一组数字：

　　截至2006年4月，全市经省国土资源厅和市国土资源局批准的土地登记代理机构已有45家，从业人员达320余人。截至2005年年底，全市共发放国有土地使用证书234627本，发证率为98.1%，其中由土地登记代理公司代理的为182603宗，占总发证数的77.8%。2005年全市共发放国有土地使用证书32274本，由土地登记代理公司代理的为29596宗，占全年总发证数的91.7%。

　　几近全覆盖的发证率，逾九成的代理率，充分说明了淄博市土地登记中介的火爆程度。而更令人刮目相看的是，从1998年至今，淄博市竟没有发生一起因中介代理引发的土地权属纠纷。

　　令淄博地籍人自豪的还有，淄博市的土地登记代理事业已抢先步入正规的产业化、社会化道路。据了解，淄博市高新技术开发区从2004年开始，积极协助中介服务机构组建服务实体，建章立制，对外区县进入实行备案管理制度，并从考察注册地址开始，考察从业人员、从业资格，严格审查服务实体的规章制度，要求从业人员持证上岗，熟练掌握代理业务。现在，淄博市高新区通过审查注册的代理机构已达11家。

　　制度切实管用

　　据说，为健全完善中介代理制度，淄博市局的同志没少到外地取经，但结果常常很失落。为什么？“在别的省市符合要求、一路绿灯的 (土地登记)报件，在我们那里往往是过不了关的。”淄博市局地籍科长肖长斌向记者坦言。

　　事实上，淄博市局对土地登记中介的管理确有许多与众不同之处，而管理的成效表明这种不同的做法棋高一招。

　　例如，淄博市局要求中介机构提供的土地登记报件中，多出了一份承诺书，承诺所提供材料必须真实可靠，承诺书上必须有办理人员的盖章。而这个章不是普通的姓名刻章，而是淄博市局核发给每一名通过资格考试的从业人员的“土地登记代理人上岗资格证”。证是淄博市局参照国家发的证自己设计的，上边照片、名字、编号、有效期一应俱全，这就如同给每一位从业人员核发了一张从业身份证。哪里出现问题，通过这一小小的资格证盖章，就可以轻松找到相关责任人。上岗资格证在这里不仅是一种标志，更成为一种管理的有效手段。

　　再如，淄博市局要求，土地登记代理机构必须由3人以上组成，机构必须经过工商部门正式注册，是独立法人，并取得市国土资源部门核发的《土地登记代理机构资格证》。所有取得上岗资格证的人员，必须到市局办理备案登记。由本人提出申请，经聘用单位同意后，连同《土地登记代理机构资格证》统一送所在区、县国土资源部门初审。初审合格的报市局，准予备案登记的，由市局核发《土地登记代理机构和代理人备案登记证》。备案登记证一式2份，市和所在区、县局各执1份，有效期一年。有效期满，土地登记代理机构按规定到市国土资源局办理再次备案登记手续，同时提供登记代理人年度继续教育和业务培训的证明。土地登记代理人变化，备案单位需征得所在机构的同意，并办理变更备案登记。

　　土地登记无小事。为了规范土地登记代理行为，淄博市局创立了不少切实管用的制度。如土地登记代理机构年度考核制度，实行末位淘汰法，经年度考核合格的，在《淄博日报》上公布，考核不合格的，取消其从业资格。又如风险抵押金制度，中介机构备案时，预付部分抵押金，不出问题的，押金完璧归赵，出了问题，从中扣除罚金；还有土地登记代理机构过错责任追究制度，仿照交通管理部门罚分管理的办法，代理机构如提供不符合规定要求的登记资料，扣1分，并给予相应的经济处罚，同时在《土地登记代理机构和代理人备案登记证》上记载，累计满5分的，土地登记代理机构全体人员要集中封闭培训，停止受理报件1个月，经培训考试仍不合格的，取消其从业资格。对土地登记代理机构提供虚假用地批准文件、出让金、税费缴纳凭证、四邻及本宗地指界资料，实行一票否决制，一经查实，立即取消其从业资格。

　　制度设计的科学周密，管理的到位和滴水不漏，给淄博市土地登记代理创造了良好的市场环境，多年来，淄博市的土地登记中介代理保持着健康有序、如火如荼的发展态势。据说，这里的中介公司竞争十分激烈，信誉好的公司成为就业市场上十分抢手的单位。

　　前景无限广阔

　　淄博市土地登记代理的成熟和发展，除了给广大土地权利人和企业自身带来实惠，政府部门成为最大的赢家。

　　“(中介)替咱们干了好多事。”淄博市国土资源局马红副局长十分感慨地告诉记者，过去，国土局苦于土地登记机关人员少、办公经费紧张，地籍管理心有余力不足。由于土地证难办，发证率低，土地证书的公信力很差，不少老百姓认为有土地证没土地证一个样，甚至有人提出要单证(房产证)上市。有一次，局里的同志将办好的证送上门，却吃了闭门羹——人家根本不买土地局的账。这让土地局的同志十分恼火而又有苦难言。而土地登记中介代理事业的发展，使这一切困扰烟飞云散了。土地登记的工作效率提高了，政府的信誉度也大大提升。现在淄博市的土地发证率已经接近全覆盖，基本上做到应发尽发。老百姓对土地证的态度，也由过去的要我办证，变为我要办证，托熟人传话催办证书的电话，局领导的手机往往一天要接好几个。

　　对于土地登记代理业未来的发展方向，马红表示，新形势下地籍工作面临前所未有的机遇。只要有了权威、现势的土地调查、统计数据，有了统一、全覆盖的土地登记，土地就能管得住、管到位。这为土地登记中介的发展提供了无限宽广的前景，今后，淄博市土地登记代理还要百尺竿头更进一步。

　　“下一步，我们考虑也要给中介机构也分分级。” 肖长斌对记者说，“物价机构还有A级B级，驾照还有ABC三级，对土地登记中介，要求应当更严格。”据他介绍，按照登记办理的难易复杂程度，可以对中介代理机构的报件采取三类分法。他相信，按照不同资质的机构承接不同类级报件的办法，管理效果会更佳。

　　肖长斌表示，下一步他们的另一项重要任务是建立土地登记服务行业的自律性组织——土地登记代理服务行业协会。行业协会要在政府与用地者之间发挥桥梁纽带作用，在行业内部发挥组织、协调、沟通、监督作用，真正使土地登记代理成为代理自愿、有偿服务、收费合理、群众满意的中介服务行为，服务更加市场化、社会化、规范化，为土地市场的健康发展作出应有的贡献。