太原在线-房产-“三分之二业主表决”，为何难以操作？

2003年9月1日起开始施行的全国《物业管理条例》第十二条明确规定：“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

　　这一规定，原本是为了保护每个小区中全体业主的利益的，但是在实际实施中却难以操作，其原因何在？本刊特意邀请了业内专家、业委会主任、物业公司老总以及相关律师，共同探讨这一问题。

　　问：国务院《物业管理条例》中规定的关于业主大会重要事项，需要三分之二以上业主表决通过。这一规定在实际中的难以操作，原因何在？

　　三湘世纪花城业委会主任金鑫：我本身是一个兼职的业委会主任，对于这一点可以说是深有体会。对于业委会来说，在实际操作中，这的确是一个头疼的问题，也几乎是每一个小区都会遇到的问题。我认为，之所以说难以操作，原因就在于条例所规定的必须要经过三分之二以上业主表决通过的四种情况中，把专项维修资金使用和续筹方案的决定这一条也纳入了其中。而这恰恰是在每一个小区中都频繁发生的事。正是因为维修资金的使用太过频繁，使得“三分之二”在现实中几乎成了“不可能完成的任务”。

　　淞虹公寓业委会主任顾伟成：事实的确如此。再说白一点，其实难就难在开会。就拿上海来说，大盘越造越多，一个楼盘少则几百户，多则几千户，这么庞大的业主人数，你说这业主大会该怎么开？所以我们小区现在选择的就是用书面征求意见的方式来对各项问题进行表决，有一定的操作性。另外，我想，在专项维修资金的使用上，我们能不能在前期先制定一个使用标准，由业主大会通过，之后在实际中就按制定的标准来操作。比如说，如果所需使用的专项维修资金在3万元以下的，就授权给业主委员会来执行；超过3万元而低于10万元的，就通过开业主代表大会来表决；如果金额高于10万元，那么再由全体业主来进行表决。我想，如果这样做，在可操作性上会有很大提高。

　　上实物业上海公司总经理李胜来：除了专项维修资金的使用以外，实际操作中还有很多问题都存在相同的问题。而导致“三分之二”操作难的根本原因，我归纳了一下，无非是四点。第一，是我们的业主们参与社区活动的意识比较淡薄。第二，现在有些小区，业主大会组织者的能力有限。也就是说他们没有足够的能力把小区里的业主们召集到一起，也就谈不上“三分之二”了。第三，组织者自身的公信力问题。如果没有足够的公信力，是很难得到大多数业主的信任的。第四，就是社会上没有专门的机构来为关于业主大会的一些问题作出正确而细致的指导。这也是相当重要的一点。

　　上海房地产科学研究院副院长王青兰：的确，“三分之二”的问题在中国产生，这和我们国家的文化背景有相当大的关系。这除了表现在业主参与业主大会时的不积极，另一方面还造成了一种现象，也就是在有些小区里，出现了两个极端。其实，说到制定、修改业主公约或业主大会议事规则，并不是很难的事情，我们政府对这类问题都提供了周密的范本。我们业主大会要做的就是根据自己小区的实际情况来进行调整。如果能够充分做到这一点，现在很多困扰着业委会的问题就能通过业主公约的制定来规避，它能化解在实际操作中的一些难题。

　　问：“三分之二业主表决通过”的难以操作性，会不会影响首届业主大会的召开？

　　上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：现在比较多的情况是，第一次召开业主大会时，会对制定业主公约和业主大会议事规则进行表决，当有超过三分之二的业主同意时，才能通过这两项内容。那么，从这个角度上来讲，“三分之二”的问题必然会影响到第一次业主大会的召开。原因很明显，要让三分之二的业主投赞成票，难度可想而知。尤其是现在很多业主本身对具体的法规并不了解，对自身的权益也没有强烈的意识，这就为操作增添了难度。

　　三湘世纪花城业委会主任金鑫：我在处理业委会工作时碰到的问题正好相反。因为我们小区的住户中知识分子比较多，他们对自身权利的一种维护意识非常强。但是同时，他们对于如何才能更好地行使自己权利，保护自身利益却不甚了解，这给我们业委会的工作造成麻烦。举个例子，我们小区的一户业主是学校的老师，他对自己权利的保护意识相当强，以至于当我们就维修资金的使用权问题去请他签一份委托书时，他无论如何也不愿意为我们签字。因为他担心，一旦签了这个字，他会失去自己的一项权利。

　　上海东湖物业公司总经理李风：《物业管理条例》对“三分之二”的规定给小区管理添了不少难题。就说制定业主公约的问题吧，因为我们管理的小区在上海算是比较高档的一个楼盘，投资客比较多，很多业主都是外地的，平时不在上海居住，有的还是境外人士。所以，这一部分业主几乎是找不到人的，那还怎么让他们参加业主大会呢？如果一个小区中投资客的比例超过了三分之一，那么“三分之二”从何而来？

　　淞虹公寓业委会主任顾伟成：要在实际操作中解决这个问题，还是需要专业人士的指导。如果能在小区中找到一个专业化的领军人物来做这些事情那是最理想的，如果不能，那么最好能够外聘。

　　上海房地产科学研究院副院长王青兰：关于这个问题，我有点不同意见。我认为，“三分之二”的规定并不会影响第一次业主大会的召开。如果仔细读一遍《物业管理条例》关于“三分之二”的规定，我们会发现，其中并没有规定必须要全部业主出席才能召开第一次业主大会。也就是说“三分之二”与第一次业主大会的召开没有任何关系。刚才你们说到的，因为需要对业主公约和业主大会议事规则进行表决，间接导致了在第一次业主大会上需要使用到“三分之二”规则，这个问题并不存在。为什么这么说呢？因为没有任何的规定说业主公约和业主大会议事规则非要在第一次业主大会上表决。如果我们把这种常规做法改变一下，那么“三分之二”问题对于第一次业主大会的影响也就不存在了。

　　上海东湖物业公司总经理李风：王院长刚才说的其实反映出了规定制定者的想法与规定操作者的想法两者之间存在的矛盾。现在各小区里组织召开第一次业主大会的业主大会筹委会，其实严格上来讲并不专业，他们对一些问题的处理也不够完善。如果说，将业主公约和业主大会议事规则的制定这一块内容从第一次业主大会中分离出来，改为选举业委会成员可能从实际上来说更加合理。这样做的好处有三点：第一就是业主大会能够比较顺利地召开从而选出小区的业委会班子；第二就是由选出的业委会来制定业主公约和业主大会议事规则的草案，专业性会更强，更为严密；第三就是业主公约和业主大会议事规则的表决可以通过书面征求意见的方式来进行，更具操作性。

　　问：现在不少小区中发生的有关选聘和解聘物业公司所带来的矛盾，是否也和“三分之二业主表决难以操作”有关？

　　上海建纬律师事务所律师宋安成：确实有不少案例证明，由于解聘物业公司需要三分之二业主的同意，在业主和业主之间、业主和物业公司之间产生了很大的矛盾。我曾经碰到过这样一个案例：一个小区的物业公司是小区开发商的子公司，在管理小区的过程中服务很差，几乎所有的业主对它都有意见。于是，业委会决定开业主大会，想解聘这家物业公司。可是最终，赞成票却没有超过三分之二。原因很有意思，因为小区中有大面积的商铺，产权都归开发商所有，而按照有关规定，这些商业用房每100平方米算一个投票权。于是，加上开发商在小区中拥有的几套住房，算下来的票数正好超过三分之一。这就造成了一个结果，就是说在这个小区里，按照“三分之二”的规定，要想解聘物业公司是根本不可能的。

　　三湘世纪花城业委会主任金鑫：要成功解聘一家物业公司，在现实中相当难。即使通过书面征求意见的形式来让业主表决，还是很难在比例上超过三分之二。因为在选项中除了赞成和反对以外，还有一个弃权。有相当大一部分的业主出于这样那样的考虑，都会选择投弃权票，这时候“三分之二”反而成了一些服务质量不过关的物业公司的“帮手”。

　　问：有些小区的业委会，以书面形式征求业主意见时会规定，如果业主弃权则视为同意。这样做会不会产生矛盾？

　　上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：其实，要想解决关于“弃权”的问题，视为同意也不失为一个办法。但这是在书面的意见书确实送到业主手里的前提下而言的。如果送出的意见书根本没有到达业主手里，那么就不能把这部分的比例算到赞成这一方。否则的话，肯定会引起业主之间的矛盾。这就涉及到了业委会成员的专业性的问题。只要在发送书面意见书时，做到每送到一份、就签字登记，这样，问题就完全能够避免。

　　上实物业上海公司总经理李胜来：现在，有不少小区开始用一种新的方法。他们在征求意见时并没有用弃权即视为同意这样的说法，而是换成了大多数业主的意见。比如业委会十位成员中有六位同意就可以实施操作。这样一来，就体现出了少数服从多数的原则，同时也较能保护大多数业主的利益。

　　淞虹公寓业委会主任顾伟成：每个小区都可以根据自己的实际情况来做一些细节上的调整，但是在这一过程中，有一点不能忘记，就是小区的规定要以服从国家的规定为前提。

　　三湘世纪花城业委会主任金鑫：我们小区现在的做法比较务实，操作上相对来说也很方便。一个是在表决时，业主可以委托他人来代为表决，也就是签订一份权利委托书。这对于一些投资客较多的小区是一个不错的解决方法。还有一个就是在小区里按照区域把整个小区划分为一个一个小型业主小组。在需要表决时，先由各业主小组开会达成统一意见，然后委托业主小组代表进行表决。这样一来，在操作上就避免了很多问题。