太原在线-房产-转租房屋获利可以未经房主同意不行

    案例简述：

     刘师傅和妻子是某企业职工，两年前，夫妻双双下岗，为了生计，他与妻子来到沈阳打工。2005年初，刘师傅经人介绍，在铁西区租了一处私房，租房时他与房主达成协议：由刘师傅承租该房主的两间私房，租金每月300元，租期为一年，事后双方还到房管部门办理了租赁登记手续。此后，刘师傅的妻子被用工单
位解聘，回了老家。妻子走后，刘师傅觉得自己一个人住两间房太浪费，而租期又没到，于是他将其中的一间房以每月200元的价格转租给同乡。可该房屋转租后没多久，房主得知了此事，大为恼火，房主提出，如果刘师傅继续转租该房屋，他将收回此房，并要刘师傅给付其所收转租费用，赔偿他遭受的经济损失。

     法律规定：

刘师傅擅自转租他人房屋的行为是违法的，但如果已经征得房主同意，转租人是可以从转租行为中获利的。

根据《城市房屋租赁管理办法》第27条的规定，承租人在租赁期限内，取得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。”

房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。房屋转租一般应当具备三个条件：（1）征得出租人的同意；（2）须签订转租合同，并办理登记备案手续；（3）转租的最后期限应在租赁期限内。其中，征得出租人同意是前提条件，转租是对原出租人房屋的处分，只有征得出租人同意，其转租行为才有效，转租人从中部分获利也是合法的。当然，如果第三人对租赁物造成的损失，承租人也应当承担赔偿责任。

本案中的刘师傅未经房主同意，擅自将房屋转租他人，违反了有关法律规定，出租人有权终止合同，收回房屋。如房主因此遭受损失，完全可以要求承租人赔偿。但如果事先或事后征得房主同意，转租行为不仅有效，转租人从中的获利行为，也是合法的。